কিন্তু প্রশ্ন হলো—কম সুদের মর্টগেজ আগেভাগে শোধ করাই কি সবসময় সবচেয়ে বুদ্ধিমান আর্থিক সিদ্ধান্ত?

বিশেষজ্ঞদের উত্তর—সবসময় নয়।

বিশেষ করে কারও যদি উচ্চসুদের ক্রেডিট কার্ডের দেনা, ব্যক্তিগত ঋণ কিংবা জরুরি সঞ্চয়ের ঘাটতি থাকে, তাহলে মর্টগেজে অতিরিক্ত টাকা দেওয়ার আগে অন্য আর্থিক দায়গুলো বিবেচনা করা বেশি গুরুত্বপূর্ণ হতে পারে।

কম সুদের ঋণ হলে হিসাবটা ভিন্ন

মর্টগেজের সুদের হারই এখানে মূল বিষয়। বর্তমানে যুক্তরাষ্ট্রে ৩০ বছরের স্থির মর্টগেজের গড় হার প্রায় ৬.৭৫ শতাংশ। তবে লাখ লাখ বাড়ির মালিক কয়েক বছর আগে ৩ বা ৪ শতাংশের কাছাকাছি সুদে ঋণ নিয়েছেন।

তাই ৩ শতাংশের একটি পুরোনো মর্টগেজ দ্রুত পরিশোধ করার সিদ্ধান্ত এবং ৭ শতাংশের একটি মর্টগেজ দ্রুত কমানোর সিদ্ধান্ত এক নয়।

কম সুদের ঋণ থাকলে অতিরিক্ত অর্থ দিয়ে মর্টগেজ কমানোর পরিবর্তে জরুরি তহবিল তৈরি, উচ্চসুদের দেনা পরিশোধ অথবা দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগের সুযোগ বিবেচনা করা যেতে পারে। তবে বিনিয়োগে সম্ভাব্য লাভের সঙ্গে বাজারঝুঁকিও রয়েছে।

উচ্চসুদের ক্রেডিট কার্ড থাকলে আগে সেটি?

ধরা যাক, একজন বাড়ির মালিকের মর্টগেজের সুদ ৩.৫ শতাংশ। একই ব্যক্তির ক্রেডিট কার্ডের বকেয়ায় যদি ২০ শতাংশ বা তার বেশি সুদ দিতে হয়, তাহলে অতিরিক্ত ৫০০ ডলার মর্টগেজে দেওয়ার আগে ক্রেডিট কার্ডের ঋণ কমানো অনেক ক্ষেত্রে বেশি আর্থিক সুবিধা দিতে পারে।

কারণ উচ্চসুদের দেনা কমালে সঞ্চয় হওয়া সুদের পরিমাণ উল্লেখযোগ্য হতে পারে।

মর্টগেজ আগেভাগে শোধের তিন পথ

প্রথমত—অতিরিক্ত principal payment।
প্রতি মাসে নির্ধারিত কিস্তির বাইরে অতিরিক্ত অর্থ দিয়ে সরাসরি মূলধন কমানো যায়। এতে ঋণের মেয়াদ কমে এবং মোট সুদও কম দিতে হয়। অতিরিক্ত অর্থটি যেন সত্যিই principal-এ প্রয়োগ করা হয়, তা ঋণদাতার কাছে নিশ্চিত করা জরুরি।

দ্বিতীয়ত—mortgage recast।
বড় অঙ্কের টাকা একবারে মূলধনে দেওয়ার পর ঋণদাতা নতুন করে মাসিক কিস্তি হিসাব করতে পারেন। এতে মাসিক পেমেন্ট কমতে পারে, যদিও সাধারণত ঋণের মেয়াদ একই থাকে। সব ঋণদাতা এই সুবিধা দেন না।

তৃতীয়ত—refinance।
কম সুদের নতুন ঋণ নিয়ে পুরোনো মর্টগেজ পরিবর্তন করা যায়। কিন্তু বর্তমানে সুদের হার তুলনামূলক বেশি থাকায় ৩ বা ৪ শতাংশের পুরোনো মর্টগেজ থাকা বাড়ির মালিকদের জন্য রিফাইন্যান্স সবসময় লাভজনক নয়। বর্তমান জাতীয় গড় হারও ৩০ বছরের ঋণের ক্ষেত্রে ৬ শতাংশের মাঝামাঝি রয়েছে।

একটি সহজ উদাহরণ

ধরা যাক, কারও ৪ লাখ ডলারের ৩০ বছরের মর্টগেজে সুদের হার ৩.৫ শতাংশ। নিয়মিত কিস্তির সঙ্গে প্রতি মাসে অতিরিক্ত ৫০০ ডলার principal-এ দিলে ঋণের মেয়াদ উল্লেখযোগ্যভাবে কমতে পারে এবং দীর্ঘমেয়াদে হাজার হাজার ডলার সুদ সাশ্রয় হতে পারে।

অর্থাৎ, অতিরিক্ত অর্থ পরিশোধের সুবিধা বাস্তব—কিন্তু সেই অর্থ কোথায় ব্যবহার করলে পরিবারের সামগ্রিক আর্থিক অবস্থার সবচেয়ে বেশি উন্নতি হবে, সেটিই আসল প্রশ্ন।

জরুরি সঞ্চয় নেই? আগে সেটি গড়ুন

আর্থিক বিশেষজ্ঞদের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ পরামর্শ হলো—মর্টগেজ দ্রুত শোধ করতে গিয়ে যেন জরুরি সঞ্চয় শূন্য হয়ে না যায়।

চাকরি হারানো, বড় চিকিৎসা ব্যয়, বাড়ির জরুরি মেরামত কিংবা অন্য কোনো অপ্রত্যাশিত খরচের সময় হাতে নগদ অর্থ না থাকলে আবার উচ্চসুদের ঋণ নিতে হতে পারে। তাই মর্টগেজে অতিরিক্ত অর্থ দেওয়ার আগে পর্যাপ্ত জরুরি তহবিল রাখা গুরুত্বপূর্ণ।

ঋণমুক্তির মানসিক শান্তিরও মূল্য আছে

সব সিদ্ধান্ত শুধু ক্যালকুলেটর দিয়ে হয় না। বাড়ির মর্টগেজ সম্পূর্ণ পরিশোধ হয়ে গেলে মাসিক বড় একটি খরচ কমে যায় এবং অনেক মানুষের মধ্যে আর্থিক নিরাপত্তা ও মানসিক স্বস্তি তৈরি হয়।

তাই কম সুদের মর্টগেজ থাকা সত্ত্বেও কেউ যদি ঋণমুক্ত জীবনকে বেশি গুরুত্ব দেন এবং তার জরুরি সঞ্চয় ও অন্যান্য আর্থিক দায় সুরক্ষিত থাকে, তাহলে অতিরিক্ত principal payment তার জন্য যুক্তিসঙ্গত সিদ্ধান্ত হতে পারে।

বাড়ির মালিকদের জন্য পাঁচ প্রশ্ন

মর্টগেজ আগেভাগে শোধ করার আগে নিজেকে প্রশ্ন করুন—

১. আমার মর্টগেজের সুদের হার কত?
২. এর চেয়ে বেশি সুদের অন্য কোনো ঋণ আছে কি?
৩. জরুরি পরিস্থিতির জন্য পর্যাপ্ত সঞ্চয় আছে কি?
৪. এই অর্থ বিনিয়োগ করলে সম্ভাব্য লাভ ও ঝুঁকি কী?
৫. আগামী কয়েক বছরে বাড়ি, পরিবার বা বড় কোনো খরচের পরিকল্পনা আছে কি?

শেষ কথা: দ্রুত ঋণমুক্তি নয়, সঠিক আর্থিক পরিকল্পনাই গুরুত্বপূর্ণ

নিজের বাড়ি সম্পূর্ণ ঋণমুক্ত করা নিঃসন্দেহে একটি বড় অর্জন। কিন্তু কম সুদের মর্টগেজ থাকলে শুধু আবেগের কারণে দ্রুত ঋণ শোধ করার পরিবর্তে উচ্চসুদের দেনা, জরুরি সঞ্চয়, বিনিয়োগের সম্ভাবনা এবং ভবিষ্যৎ আর্থিক লক্ষ্য—সবকিছু একসঙ্গে বিবেচনা করা উচিত।

কারও জন্য মর্টগেজ দ্রুত শোধ করাই সেরা সিদ্ধান্ত হতে পারে; আবার অন্য কারও জন্য একই অর্থ উচ্চসুদের ঋণ পরিশোধ বা সঞ্চয়-বিনিয়োগে ব্যবহার করাই বেশি লাভজনক হতে পারে।

অতএব, লক্ষ্য শুধু ‘ঋণমুক্ত হওয়া’ নয়—লক্ষ্য হওয়া উচিত ‘আর্থিকভাবে আরও শক্তিশালী হওয়া’।